디딤돌+보금자리론 동시 대출 한도 계산 방법

집을 나가기로 결심

얼마 전 걸려 온 전화 한 통.

 

"죄송한데 집을 비워주셔야 할 것 같아요."

 

현재 살고 있는 전세 계약 종료가 한 달 남짓 남았을 때, 임대인으로부터 전세 계약 해지 통보 연락이 왔습니다. 묵시적 갱신이 인정되는 2개월 전까지 계약 종료 의사를 통보하지 않았지요. 그래서 같은 조건으로 계약이 연장되는 것으로 생각을 하고 있었습니다. 게다가 임대인이 늘 이렇게 말했거든요.

 

"보증금 안 올릴 테니 집 무너질 때까지 사세요."

 

실제로 계약을 한 번 연장하면서도 보증금을 따로 올리지 않았던 데다가, 재건축이 확정되면서 임대인의 말을 더욱 신뢰했었답니다. 시세보다 꽤 저렴한 금액으로 살고 있기 때문에 여기서 최대한 오래 버티면서 돈을 모아야겠다고 생각했었지요.

 

뭐, 사실 집 나가라는 말에 버팅기면 충분히 버팅길 수 있었습니다. 통보가 너무 늦게 이뤄졌으니까요. 그치만 좋은 금액으로 4년을 살았고, 퇴거일은 협의 가능하다고 하여 집을 나가는 것으로 결정했습니다.

 

 

매매를 고려

거주 형태는 크게 두 가지로 열어두었습니다. 전세와 매매. 제가 거주하고 있는 동네의 매매가가 많이 빠지고 있기도 해서 매매를 해도 괜찮은 타이밍이다 싶었거든요. 아주 당연하게도 대출을 무조건 껴야 했고, 찾아보니 아슬아슬하게 디딤돌대출 요건이 충족되어 노려볼만 했습니다.

 

현재 가용 자산을 집계해 봅니다. 저희 가정은 가계부를 쓰고 있기 때문에 자산을 한 눈에 볼 수 있어요. 정말이지, 가계부는 꼭 쓰시길 추천 드립니다. 가계부를 쓰기 전과 쓰고 난 후의 재정 관리는 정말 하늘과 땅 차이에요.

 

2023년 가계부 필요성 & 가계부 추천 (네이버 가계부) (tistory.com)

2023년 가계부 필요성 & 가계부 추천 (네이버 가계부)

 

가용한 자산이 확인되었으니, 이제 다음 주거 형태를 고민해 봅니다. 이 정도 예산이면 전세로 가든, 아니면 잘 끌어 모으면 썩 괜찮은 매매로 가든 할 수 있겠더라고요. 주택담보대출 플랜을 알아보게 됩니다.

 

 

디딤돌 대출의 함정, 방공제

매매를 검토하면서 대출 조건과 한도를 면밀히 살펴 봅니다. 디딤돌대출은 LTV 70%까지 나온다고 되어 있네요. 그런데 여기 함정이 있습니다. 바로 '방공제'라고도 불리는 '최우선변제 소액임차보증금'입니다. 대출금액인 LTV 70%에서 방공제 금액을 빼야만 내가 실제 받을 수 있는 대출금이 나오는 거에요.

 

예를 들어, 서울은 방공제 금액이 5,500만원입니다. 그러면 디딤돌대출 한도는 이렇게 나와요.

 

디딤돌대출 한도 = 담보가액 * 70% - 5,500만원

 

4억원 아파트로 계산해 볼게요.

 

4억 * 70%(=2.8억) - 0.55억(방공제) = 2.25억(디딤돌대출 한도)

 

그러니까 무조건 주택 가격의 70%까지 다 대출이 나온다고 생각하시면 큰 낭패를 볼 수도 있어요. 물론 방공제를 피하는 방법이 있긴 한데 3억 이하의 주택이어야 하기 때문에 조건을 만족시키기가 쉽지 않은 것이 현실입니다. 그래서 디딤돌 대출은 이만큼 나온다고 생각하시면 됩니다. 주택 가격이 아무리 올라가도 방공제는 상수로 빠지기 때문에, 디딤돌로만 대출을 받으려면 실질적으로 5,500만원을 별도로 마련해야 하겠더라고요.

 

게다가 이사비, 복비, 취등록세 등의 등기 비용을 고려하면 예산은 꽤 넉넉히 잡아야 하는 게 사실입니다.

 

 

디딤돌 + 보금자리론 섞어 쓰기

하지만 하늘이 무너져도 솟아날 구멍이 있다고, 디딤돌만으로 부족한 한도를 메꿀 수 있는 방법이 있답니다. 그 방법은 보금자리론을 섞어 쓰는 겁니다.

 

보금자리론 요건 등은 아래 링크를 참고해 주세요.

(일반) 상품소개 | 보금자리론 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사 (hf.go.kr)

(일반) 상품소개 | 보금자리론 | 주택담보대출 | 한국주택금융공사

 

보금자리론도 기본적으로는 LTV 70%까지 대출이 나옵니다. 그런데 상식적으로 디딤돌 70% + 보금자리론 70% = 140%로 나올리는 없겠죠? 대출 한도를 구하는 방식이 따로 있답니다. 이걸 한참 찾아서야 겨우 겨우 발견할 수 있었답니다.

 

디딤돌대출과 섞어 쓸 때, 보금자리론의 한도는 다음과 같습니다.

 

보금자리론 대출한도 = 담보가액 * 70% - 디딤돌대출액 * 110% (10만원단위 절사)

 

앞서 예시로 들었던 4억 아파트로 계산해 봅니다. 디딤돌대출 한도는 2.25억원이었죠.

 

4억원 * 70%(=2.8억) - 디딤돌대출한도 2.25억 * 110%(=2.475억) = 0.32억 (10만원단위 절사)

 

그래서 디딤돌대출과 보금자리론을 섞어서 사용하면 2.25억 + 0.32억 = 2.57억까지 대출을 받을 수 있게 된답니다.

 

아, 저는 이번에는 매매로 가지 않고 일단 전세 2년을 더 살기로 했어요. 2년 뒤에 이번 계산 내역을 잘 써 보려고 합니다.