전세 계약 연장 갱신 계약서 필요성과 작성 요령

전세계약 갱신 시 계약서를 꼭 작성해야 하나요? 상황에 따라 다릅니다.

최근 지금 거주 중인 집과, 회사에서 사택으로 활용하고 있는 오피스텔의 전세 계약 기간이 만료되어 재계약을 진행했습니다. 그런데 재계약 형태에 따라 갱신 계약서를 작성하지 않아도 되는 경우가 있는 것, 알고 계셨나요?

 

오늘은 제가 실제로 두 건의 전세 재계약을 진행하면서 알게 된 전세 재계약 방법과 갱신 계약서 작성 요령을 공유 드리고자 합니다. 전세 계약서를 다시 작성하려면 부동산에 가자니 약 10만원의 비용이 들고 (시간도 당연히 듭니다.), 직접 하자니 계약서 작성 및 검토하는 수고가 들어가게 되니 가급적 피하고 싶어집니다. 하지만 계약서를 꼭 작성해야 하는 상황들이 있으니 이번 기회에 잘 알아 두시기 바랍니다.

 

 

1. 작성하지 않아도 되는 상황

먼저 계약서를 작성하지 않아도 되는 상황입니다. 부동산 수수료 (약 10만원)의 지출 또는 직접 계약서를 쓰는 번거로움이 없게 된다는 장점이 있습니다. 계약서를 작성하지 않아도 되는 이유는 간단합니다. 바로 '계약 내용이 변경되지 않았기 때문'입니다. 때문에 주민센터에서 받는 확정일자 또한 별도의 계약서를 작성하지 않아도 효력이 유지됩니다.

 

임대차보호법 중 묵시적 갱신에 관한 내용입니다.

1) 묵시적 갱신 

묵시적 갱신이라 함은, 전세계약 종료일 2개월 전까지 임대인이 계약 종료 또는 조건 변경 등을 통보하지 않았을 때를 말합니다. 이 경우에는 전세 계약이 자동으로 연장되고 기존의 계약 조건 역시 동일하게 연장되므로 갱신 계약서를 작성할 필요가 없습니다.

 

2) 전세보증금에 변동이 없는 경우

전세보증금에 변동이 없다면 전세계약서를 다시 작성할 필요가 없습니다. 다만, 이 경우에도 문자나 통화 녹음 등을 남기시길 추천합니다. 임대인과의 합의를 통해 전세계약을 연장했다는 증거가 혹시나 모를 상황에서 여러분을 구해 줄 겁니다.

 

 

 

2. 작성해야 하는 상황

전세계약 갱신 시, 전세 보증금 등 계약 내용이 달라졌다면 갱신 계약서를 새로 작성해야 합니다. 갱신 계약서는 부동산을 통해 작성해도 되지만 약 10만원의 비용이 발생하게 됩니다. 따로 시간을 내서 부동산에 방문해야 하는 수고는 여전한데 말입니다. 그렇다고 계약서를 직접 작성하자니 한두 푼이 걸린 문제도 아니고 혹시 나중에 문제가 될까 덜컥 겁이 나는 게 사실입니다. 여러분께 도움이 되고자 갱신 계약서 샘플 및 작성 요령을 아래 안내해 드립니다.

 

1) 전세보증금이 증액된 경우

임대인의 요구로 전세보증금이 증액되었다면 계약서를 다시 작성해야 합니다. 전세보증금이 올라감에 따라 확정일자를 주민센터에서 다시 받아야 하는데, 하나의 계약서의 두 개의 확정일자 도장이 찍힐 수는 없기에 별도의 계약서를 작성하게 됩니다.

 

2) 계약갱신청구권 관련

임대차 3법에 의해 임차인은 계약갱신청구권을 1회 사용할 수 있습니다. 계약갱신청구권을 사용하면 전세 보증금 인상폭을 최대 5%로 제한할 수 있고, 임대인이 직접 거주하지 않는 한 임대인은 계약을 갱신하여야 합니다. 때문에 전세 보증금이 5% 미만으로 증액되었다면 일반적으로 임대인의 요청에 따라 계약서에는 계약갱신청구권 관련 특약이 기재되는데요, 솔직히 임차인 입장에서는 계약갱신청구권은 남겨 놓은 편이 유리하므로 이에 대해서는 굳이 언급하시지 않는 것을 권장합니다.

 

3) 기존 계약서에 덧대어 작성하면 안 되나요?

개중에는 기존 계약서에 빨간 줄을 슥 긋고 그 위에 변동된 전세 보증금액을 작성하면 되지 않느냐 하시는 분도 계십니다. 그러나 앞서 말씀 드렸듯 임차인에게는 확정일자가 중요한데, 하나의 계약서에 확정일자 도장 두 개가 찍힐 수는 없는 노릇이므로 별도의 계약서를 작성하셔야 합니다. 임차인 입장에서 증액된 전세 보증금에 대해서 보호를 받기 위한 수단인 것이지요. 적은 액수가 아닌 만큼 만전을 기하는 편이 좋다고 생각합니다.

 

 

 

3. 전세계약 갱신 계약서 작성 요령 및 주의사항

 

1) 등기부등본 떼기

먼저 등기부등본을 떼어 봅니다. 대한민국법원 인터넷등기소에서 발급 가능하며 1,000원의 수수료가 듭니다. 프린터가 있어야 발급 가능하니 미리 확인해 주세요. 프린터를 사용할 수 없는 환경이라면 가까운 주민센터의 무인민원발급기를 이용하셔도 됩니다.

 

등기부등본을 떼면서 확인하셔야 할 건 갑구 항목에 소유권이 내가 알고 있는 임대인에게 있는 게 맞는지, 을구에 지나친 근저당이 설정되진 않았는지입니다. 최초 계약 당시와 달라지지 않았다면 다행이고 미심쩍은 부분이 있다면 관련 전문가에게 상담해 보시기 바랍니다.

 

갱신계약서양식.xlsx

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위 첨부파일은 제가 최근 진행했던 전세계약 갱신 계약서입니다. 임대인의 요청에 따라 계약 갱신 청구권을 사용하여 5% 내에서 전세 보증금을 증액하였습니다.

 

최초 계약서와 등기부등본을 보면 쉽게 작성할 수 있습니다.

 

2) 계약서 작성 - 부동산의 표시

이 부분 작성은 어려울 게 없습니다. 최초 계약서를 보시고 그대로 작성해 주시면 됩니다. 등기부등본에도 같은 내용이 들어가 있습니다.

 

계약내용을 작성할 때는 금액 부분에 한글과 숫자 모두를 기재해 주세요.

 

3) 계약서 작성 - 계약내용

계약 내용에서 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 보증금인 것 같습니다. 이곳에는 반드시 한글과 숫자로 금액을 병기해 주세요. 예를 들어, 보증금 전체가 220,000,000원이라면 '금 이억이천만원정'이라고 앞 부분에 써 주시는 겁니다. 이렇게 작성하는 이유는 계약서 위조 또는 숫자 자릿수를 착각하여 벌어질 수 있는 혼선을 방지하기 위함이라고 합니다.

 

갱신 계약서 특약사항에는 기존 계약서의 효력을 그대로 존속시킨다는 내용이 꼭 들어가야 합니다.

 

4) 계약서 작성 - 특약사항

어떻게 보면 가장 중요할 수도 있는 특약사항 부분입니다. 이 곳에는 샘플 파일과 같이 기존 전세계약서의 효력을 그대로 존속시킨다는 내용이 꼭 들어가야 합니다. 계약 갱신 청구권 관련해서는 사용하지 않았을 때는 삭제해 주시면 됩니다. 이 외에는 각 계약 조건에 맞춰 더하거나 빼 주시면 됩니다. 샘플에는 가장 기본적인 내용만 들어가 있습니다.

 

 

5) 계약서 날인

계약서 작성이 완료되었으면 임대인에게 사전에 공유해 주시면 됩니다. 의견 조율을 통해 더하거나 뺄 내용은 없는지, 잘못된 부분은 없는지 상호 검토해 주시면 됩니다.

 

이후 약속을 잡고 날인하시면 되는데, 계약서 하단 날인 부분 뿐 아니라 서로 위아래로 반절 접어서 겹쳐 날인하는 것도 필요합니다. 이는 서로가 확인한 원본임을 증명하기 위함입니다.

 

6) 확정일자 받기

이제 계약서 작성 및 날인이 완료되었습니다. 해당 계약서로 주민센터에서 확정일자를 다시 받으시면 됩니다.